İnşaat- gayrimenkul sektörü Türkiye Piyasasında önemli bir yere sahip olup bu alanda özellikle Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada sıklıkla rastlanmakta ve bu alanda birçok uyuşmazlığın ortaya çıktığı görülmektedir. Arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşmeler kanunda tam anlamıyla karşılığı bulunmayan, içerisinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi unsurlarını bulunduran karma nitelikli sui generis bir sözleşmedir. Bu tip sözleşmeler kanunda tanımlanmadığından Yargıtay kararları ve doktrin görüşleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yorumlanmasında özellikle önem arz etmektedir. Konu oldukça kapsamlı ve geniş olup aşağıdaki yazımızda kısaca sözleşmenin şekli kuruluş şartları ve tarafların hak ve borçları üzerinde durulmuştur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibinin, kendisine ait taşınmaz üzerinde yüklenicinin inşaat yapması, ve bunun karşılığında arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünü bir kısmının devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu sözleşme yukarıda da arz edildiği gibi hem yapılacak inşaat işlemlerinden dolayı eser sözleşmesi, hem de taşınmaz devrini içerdiğinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini içinde barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kanun bazı sözleşmelere işlem güvenliği gereği yazılı olması, noterde veya tapuda yapılması gibi belli başlı şekil şartları getirerek tarafların daha iyi düşünmesi, ispat zorluklarının aşılmasını amaçlamıştır. Arsa payı(Kat karşılığı) inşaat sözleşmesini oluşturan eser sözleşmesinin sözlü olarak yapılması dahi yeterliyken, taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı kuralına tabidir. Noterlik Kanunu Madde 60’da satış vaadi sözleşmesi düzenlemenin noterin görevli olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde de şekle aykırı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olmayacağı belirtilmiştir.
Özetle Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin noterlikçe düzenlenmesi bir şekil şartı olup bu koşula uymayan sözleşmeler hakkın kötüye kullanılması gibi bazı durumlar hariç olmak üzere geçersiz olup herhangi bir yaptırım gücü bulunmamaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı olarak sözleşmeyi ifa etme borçları söz konusudur. Aksi takdirde temerrüde düşebilirler
1.Arsa Sahibinin Borçları
Arsayı Teslim Borcu
Arsa sahibi yükleniciye arsayı ayıpsız olarak inşaata elverişli bir şekilde teslim etmelidir. Örneğin sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça arsa üzerinde mevcut yıkılması gereken bina içinde kiracı mevcutsa bu kiracının tahliye işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir, yine arsa üzerinde 3. Kişi lehine tesis edilmiş bir ipotek söz konusuysa da bunun terkin işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir.
İnşaat Yapımı ile İlgili Yükleniciye Vekalet Verme Borcu
Yüklenicinin inşaat işlemlerini yerine getirebilmesi için tapu belediye ve diğer resmi ve özel dairelerdeki işlerin ve prosedürlerin yerine getirilmesinde arsa sahibinin yükleniciye vekalet vermesi gerekmektedir. Arsa sahibinin yükleniciyle aralarında düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenici tarafından yapılacak hususlarla orantılı bir vekalet vermemesi durumunda yükleniciyi temerrüde düşürülemez. Ayrıca yüklenicinin de vekalet vermediği için arsa sahibine karşı seçimlik haklarını kullanabilmesi mümkün olup mahkemeden kendisine vekalet konusunda yetki vermesini talep etmesi de mümkündür
2.Yüklenicinin Borçları
İnşaatı Sözleşmeye Uygun, Sadakat ve Özenle Yapma Borcu
Yüklenici inşaatı sözleşmede kararlaştırılan çerçevede yapma borcu altındadır. Yüklenicinin ayrıca aralarında düzenlenen anlaşmada bulunmasa da vekalet içeriğinde kendisine projenin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması gibi yetkiler verildiyse bu işlemleri de yerine getirmek zorundadır. Yüklenici bu işlemleri yaparken özen ve sadakat yükümlülüğüne dikkat etmek zorunda olup arsa sahibinin zararına olabilecek işlemlerden kaçınmak zorundadır. Yine TBK 471/2 de de belirtildiği üzere özen yükümlülüğü değerlendirilirken yüklenicinin, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınacaktır
İnşaatı Teslim Borcu
Yüklenici arsa sahibine, bağımsız bölümleri veya inşaatı sözleşmeye uygun olarak teslim etmelidir. Teslime ilişkin ispat yükü yüklenciye aittir. Teslim konusu dikkate değer bir husus olup teslimle birlikte arsa sahibinin ücret hakkının muaccel hale gelmesi,ayıba karşı zamanaşımı sürelerinin başlaması, ayıba karşı muayne ve ihbar sürelerinin başlaması gibi hususlar başlamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi sözleşmede veya inşaat ruhsatından itibaren başlayacak bir süre olarak kararlaştırılabileceği gibi. Taraflar arasında kesin bir tarih de belirlenebilir. Yine teslim süresi belirtilmesine rağmen başlangıç tarihinin belirlenmediği sözleşmelerde sözleşmenin başlangç tarihinin esas alınacağı yargıtayca kabul edilmektedir. Yine teslimi gerçekleştirmeyen yükleniciye karşı da ifa davası açılabilmektedir.
Ayıba Karşı tekeffül Borcu
Yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplardan sorumluluğu mevcut olup bu sorumluluğunun doğabilmesi aşağıdaki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır:
-İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde teslimi gerekir
-İnşaatın ayıplı olması gerekir
-İş sahibi muayene ve ihbar külfetini açık ayıp veya gizli ayıp olmasına göre süresi içerisinde yerine getirmiş olmalıdır.
Bu şartlar yerine getirildiği takdirde
İş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, bedelden indirim hakkı, onarım hakkı ve şartları varsa bundan doğan zararlarına ilişkin tazminat talebinde bulunma hakları mevcuttur . Yine bu haklardan biri olan sözleşmeden dönme hakkı kullanılırken TBK 475/3 ‘ de belirtilen: ‘’Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz’’ hükmü ve bu kapsamda verilmiş Yargıtay kararları da irdelenmelidir.