Arsa Payı Nedir?
Arsa payı kat mülkiyeti kanunundaki tanımında da belirtildiği üzere Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denilmektedir. Arsa payı bir mülkiyet hakkı olup bu hak Anayasa başta olmak üzere Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve diğer uluslararası sözleşmelerde de koruma altına alınmıştır.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Arsa Payının Önemi Nedir?
Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında Apartmanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? Yazımızda da detaylı olarak bahsettiğimiz üzere üçte iki çoğunluk kuralına bağlı olarak yıkım sonrası süreçlerde bu karar yeter sayısı doğrultusunda malikler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve çeşitli önemli hususlarda karar alabilmektedir. Üçte iki çoğunluk belirlenirken arsa payı oranı dikkate alındığından bu kapsamda öncelikle maliklere ait arsa payının gerçek oranının saptanması elzemdir.
Çoğu zaman tapulu mülkiyete sahip taşınmazlarda o taşınmaza karşılık gelen arsa payı ile gerçekteki arsa payı miktarları arasında oransızlıklar bulunmakta bu da özellikle uygulamada çeşitli problemlere yol açmaktadır. Özellikle halk arasında kentsel dönüşüm kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte arsa payından kaynaklı olarak ortaya birçok uyuşmazlık çıkmakta çoğu zaman bu hususlar dava konusu edilmektedir.
Yine kentsel dönüşüme kapsamında ilgili taşınmaz yıkılmadan arsa payının düzeltilmesi gerekmekte olup bina yıkıldığı takdirde tespit yapılamayacağından taraflar açısından ciddi hak kayıpları ortaya çıkabilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Yukarıda bahsettiğimiz sorunlardan kaynaklı olarak arsa payının doğru olarak tespit edilmesi önemli olup bu hususta arsa payında hata olduğunu düşünen maliklerin bu davayı açmaları gerekmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası olup hukuki yarar şartı gerekmektedir. Nitekim apartmanları kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yenilenecek olan kişilerin hukuki yararının var olduğu kabul edilmektedir.
Bu davanın hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanun’un 3. Maddesinde düzenlenmiş olup Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda her kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzeltilmesi davası açabileceği hüküm altına alınmıştır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Herhangi Bir Zamanaşımı Veya Hak Düşürücü Süre Var Mıdır?
Bu davalar kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi devam ettiği sürece açılacak davalar olup herhangi bir süreye tabii değildir. Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde ilgili taşınmazın yıkımı gerçekleşmeden bu davaların açılması gerekmektedir. Zira yıkım gerçekleştikten sonra ortada kat mülkiyeti veya irtifakına konu bir taşınmaz kalmayacağından ve tespit yapılamayacağından dava reddedilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açıldıktan Sonra İlgili Taşınmazın Yıkımı Gerçekleşir Mi?
Bu davanın açılması ile birlikte mahkemeden taşınmaza ilişkin yıkım ve diğer müdahalelerin durdurulması veya daha sonra böyle bir işlemin gerçekleştirilmesi riskine karşı ihtiyati tedbir talep edilerek dava sonuna kadar bu işlemler durdurulabilir. Yıkım kararı verilmiş olsa dahi kararın icrası dava sonuçlanana kadar tedbiren mahkemece durdurulabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları kimlerdir?
Davacı
Bu dava kat mülkiyeti veya kat irtifakı hakkına sahip arsa payının düzeltilmesini isteyen her malik tarafından açılabilir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları gereği davacının iyi niyetli olması gerekmekte olup kat mülkiyeti veya irtifakının tesisi sırasında bizzat hazır bulunanlar arsa payını kendisi belirleyen malikler bu davayı açmakta iyi niyetli oalrak kabul edilmemektedir.
Davalı
Davacı dışındaki tüm kat maliklerinin bu davada hasım gösterilerek davanın açılması gerekmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı bir tespit davası niteliği taşıdığından ve taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi bu davalara bakmaya yetkili ve görevlidir.
Arsa payı düzeltilmesi davasının da konusunu kapsayan gayrimenkul hukuku alanındaki avukatlık hizmetlerimiz hakkında bilgi almak ve diğer ilgili yazılarımıza ulaşmak için tıklayınız
