Depozito Nedir?
Güvence bedeli olarak da bilinen depozito, özellikle kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Bu anlamda depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para veya kıymetli evrak olarak ifade edilebilir. Uygulamada taşınmaz tahliye edildiğinde depozito iadesinde bir takım problemler yaşanmakta ve bu problemler kiracıların mağduriyetine yol açmaktadır. Bu mağduriyetlerin önüne geçilmesi ve kiracıların korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bir takım sınırlamalar öngörülmüştür. Ancak sınırlama getiren bu düzenlemenin, kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanması ertelenmiştir.(Şuan yürürlükte)
Depozito Nereye Yatırılmalıdır?
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, depozitonun para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Buna göre bankaya yatırılan bedel, kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birine teslim edilebilir.
Depozitonun vadeli hesaba yatırılmasına ilişkin bu düzenleme, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde mevcut değildi. Bu nedenle de genellikle depozito kira sözleşmesinin kurulması anında kiraya verene elden teslim edilmekteydi. Ancak 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de Yargıtay uygulamasında, kiraya verenin kendisine elden teslim edilen bedelin enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için iyi niyet kurallarının gereği olarak önlem alması ve parayı ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırması gerektiği, dolayısıyla depozito iadesi sırasında faizden de sorumlu olduğu kabul edilmiştir. TBK m.342 ile öngörülen düzenleme de dürüstlük kuralının bir gereği olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak yeni düzenlemeye rağmen uygulamada hala sıklıkla kira sözleşmesi kurulurken bu bedel bankaya yatırılmamakta, kiraya verene teslim edilmektedir.
Depozito Miktarının Belirlenmesinde Üst Sınır Nedir?
Yine TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmış olup üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini aşıyorsa bu durumda kısmi butlan söz konusu olacak ve üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Böylelikle kiracı da depozitonun üç aylık bedeli aşan kısmının iadesini talep edebilecektir.
· Faiz geliri de teminat kapsamındadır.
Depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmış olmakla birlikte bankaya yatırılan paranın faiz geliri de anaparaya eklenerek teminat kapsamında değerlendirilmelidir.
· Depozito üç aylık kira bedelini aşmamak kaydıyla yabancı para üzerinden kararlaştırılabilir.
Depozitonun yabancı para cinsinden de kararlaştırılması mümkündür. Bu durumda da üç aylık kira bedeli üst sınırı uygulama alanı bulmaktadır.
Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir mi?
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi veya kesinti yaparak iade etmesi kiracıların uygulamada sıklıkla yaşadığı bir sorundur. Yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durum artık kiracılar açısından sorun teşkil etmemektedir. Zira kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı veya kiracının rızası mevcut değilse kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibinin bulunması gerekecektir. Bu konuda kiracının rızasının genellikle bulunmayacağı da düşünüldüğünde, kiraya veren zararının bulunduğunu dava açarak ispatlaması halinde depozito iadesinde kesinti yapabilecektir.
Ancak 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde kiraya verene elden teslim edilen ve yeni düzenlemeye rağmen hala kiraya verene teslim edilen depozitolar bakımından iade noktasında kiracılar problem yaşamaya devam etmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin keyfi kesinti yapmasının önüne geçebilmek için kiracılar, ilgili bedelin iade edilmemesi veya eksik iade edilmesi üzerine dava açmak zorunda kalmaktadır.
Kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığı gereklidir. Zira TBK m.334 gereği kiracının, sözleşmeye uygun kullanımı dolayısıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerin, kiralanandaki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapması hukuka aykırılık teşkil etmektedir.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Depozito iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte gündeme gelecek bir sorundur. TBK m.342 düzenlemesi ile, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde depozito iadesinde kiracıların yaşadıkları sorunlar ve uğradıkları hak kayıplarının giderilmesi amaçlanmıştır. Dolayısıyla bankaya yatırılmış olması halinde depozito iadesi TBK m.342 hükümleri çerçevesinde gerçekleşecektir. Buna göre, banka öncelikle iki tarafın rızası bulunması veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararının bulunması halinde hesaptaki parayı kiracıya iade edecektir. Bunun dışında kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının talebi üzerine hesaptaki parayı kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verene teslim edilen depozitolar bakımından da kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın sözleşmeye uygun olarak kiraya verene teslim edilmesi üzerine kiraya veren tarafından depozito iadesi gecikmeksizin yapılmalıdır. Bu noktada taşınmazın tahliye edilerek sözleşmeye uygun olarak kiraya verene teslim edildiğine ilişkin bir belge düzenlenmesi ileride doğacak ihtilaflar bakımından önem arz etmektedir.
İlginizi çekebilir: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı incelemek için tıklayınız
Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi?
Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için verilen bir bedel olduğundan kiraya mahsup edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay kararları uyarınca kiracının son kira bedelini ödemeyerek depozitoya mahsup etmesi hukuka aykırılık teşkil etmekte olup bu durumda kiracının ödenmemiş kira bedeli için icra takibine muhatap kalması mümkündür.
Depozito İade Edilmezse Ne Yapılabilir?
Kira sözleşmesi sona erdirilip taşınmazın tahliye edilmesi durumunda, vadeli hesapta bulunan depozito, kiraya veren tarafından sözleşmeyle ilgili yasal yollara başvurulmadıysa sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren üç ay sonra kiracıya iade edilecektir. Ancak uygulamada sıklıkla depozito bedelleri bankaya yatırılmayıp kiraya verenlere teslim edildiğinden iade noktasında kiracıların sorun yaşamaya devam ettikleri açıktır. Taşınmazın tahliye edilerek sözleşmeye uygun şekilde kendisine teslim edilmesi üzerine kiraya veren, kira sözleşmesi nedeniyle bir zararı mevcut değilse depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verenin iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, depozito iadesi için icra takibi ve dava yoluna başvurmalıdır.
