İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde, özellikle kiracıların borçları ve bu borçlara aykırı davranılması halinde başvurulabilecek hukuki imkanlar uygulamada önem arz etmektedir. Günümüzde kiraya verenler (ev sahipleri) kiralanan yerin özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle büyük zararlara uğrayabilmektedirler.
Kira ilişkisinin devamı ve sonrasında özellikle kiraya verenlerin zarar görmesini engellemek amacıyla kiracılara yüklenen borçlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi ile düzenlenen kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Bu düzenleme niteliği gereği tüm kira sözleşmelerine uygulanmakla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında özel bir öneme sahiptir.
1. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu
Kiracı bu konudaki yükümlülüğü gereği kiralananı, sözleşmede öngörülen tahsis (özgüleme) amacına uygun olarak kullanmak, kiralanana kendi malı imiş gibi tam bir özen göstermek, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek ve ortaya çıkan ayıpların giderilmesine katlanmak zorundadır.
Kira sözleşmesinin bir gereği olarak kiracılara yüklenen özenle kullanma borcu genel bir ifade ile düzenlenmiş olup hangi tarzdaki davranışların özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil edebileceği Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Örneğin mesken olarak kiralanan yerin ticarethane olarak kullanılması, kahvehane olarak kiralanan yerin meyhaneye çevrilmesi gibi durumlarda kiralananın özgülenme amacına aykırı tarzda kullanıldığı kabul edilmektedir. Yine kiralananın duvarlarını tahrip etmek, sigaraları apartmanın içinde çeşitli yerlere atmak, bölme duvarları kaldırmak, kiralananda yangına neden olmak gibi davranışlar da Yargıtay içtihatları uyarınca kiralananın özüne ve varlığına zarar verici kullanım olarak nitelendirilmektedir.
2. Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir. Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket sayılmıştır.
3. Kiracının Özenle Kullanma Ve Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Hareket Etmesi Halinde Kiraya Verene Tanınan İmkanlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 316/2. Maddesine göre; kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
-Kiraya Veren Kiracıya İhtar Çekerek Bu Aykırılığın Giderilmesini İsteyebilir. Giderilmediği Takdirde Fesih Hakkını Kullanabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayanın, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesindeki yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi halinde öncelikle yazılı bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim ile kiralayan, kiracıya söz konusu yükümlülüğüne uygun şekilde hareket etmeyi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini ihtar eder. Bu ihtarda kiracının hangi borcunu hangi davranışlarla ihlal ettiği de somutlaştırılmalıdır. Kiracı tarafından aykırılığın giderilmesi için ihtarda belirtilecek 30 günlük süre, kanun tarafından emredici olup kiracıya 30 günden az bir süre verilebilmesi mümkün değildir. Kiracıya gönderilen ihtara rağmen belirtilen sürede borca aykırılığın giderilmemesi halinde kiralayan, fesih hakkını kullanabilecektir.
-Bazı Durumlarda İhtara Ve Süre Vermeye Gerek Kalmaksızın Kiraya Veren, Kira Sözleşmesini Feshedebilir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık halinde sözleşmenin feshedilebilmesi için kural olarak öncelikle kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulması ve aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerekmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 316/3. Maddesi uyarınca; kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hallerinde, kiralayan, ihtara gerek olmaksızın sözleşmeyi derhal fesih hakkına sahiptir. İhtara gerek olmaksızın doğrudan fesih hakkı tanıyan haller açıktan fena kullanım olarak da nitelendirilmekte olup hangi hallerin doğrudan fesih hakkı tanıdığı hususu Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Örneğin balkonda yangın çıkarmak, kiralananın randevu evi olarak kullanılması, kiralananı daimi bir tehlike içerisinde bulundurmak kiralananı açıktan fena kullanımı olarak nitelendirilmektedir. Bu hallerde İhtara gerek olmaksızın doğrudan fesih hakkının kullanıldığı durumlarda da fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
Av.Zeynep ÖZBAY
