Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi


*Av. Zeynep ÖZBAY ÖZDOĞRU


GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda[1] kira sözleşmesi üç ayrımda düzenlenmiş olup bu kısımlar sırasıyla, Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirasıdır. Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf taraf olarak kabul edilen kiracının korunması yaklaşımı benimsenmiş ve bu yaklaşımın bir sonucu olarak bu tür sözleşmelere ilişkin özel hükümler kabul edilmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi, dava ve bildirim olmak üzere iki şekilde mümkündür. Çalışmamızın konusunu oluşturan bildirim yoluyla sona erme, TBK’nın 347 ila 349. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.347 uyarınca gerek kiracının gerekse kiraya verenin belirli şartlar kapsamında kira sözleşmesini gerekçe göstermeksizin ve herhangi bir tazminat ödemeksizin sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Bu kapsamda kiracının kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirmesine ilişkin hüküm, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun[2] sistemine paralel bir düzenleme içermekle birlikte belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşmenin başlangıcından itibaren on yılın geçmesiyle kiraya verene tanınan sözleşmeyi feshetme hakkı mülga GKHK döneminde karşılığı bulunmayan önemli bir yeniliktir[3].

Çalışmamızın temel amacı kiracı ve kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini hangi hallerde bildirim yoluyla sona erdirebileceğinin ve özellikle bildirime ilişkin öngörülen sürelerin hukuki niteliğinin doktrindeki tartışmaları ve Yargıtay içtihatlarını da kapsayacak şekilde incelenmesidir. Çalışmamızın ilk iki bölümünde kiracı ve kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirmesi, belirli ve belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiraları şeklinde ayrıma tabi tutularak ayrı başlıklar altında incelenmiş; bu kapsamda kiracı ve kiraya veren açısından öngörülen sürelerin aksinin taraflarca kararlaştırılmasının hukuki sonuçları tespit edilmeye çalışılmıştır. Son bölümde ise konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması zorunluluğu açıklanarak kiralananın aile konutu olması halinde fesih bildirimi açısından özellik arz eden bir takım hususlara yer verilmiştir.

I. KİRACININ FESİH BİLDİRİMİ

A. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

1. Genel Olarak

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olmak üzere iki şekilde yapılabilmekte olup bu husus TBK m.300/1’de açıkça belirtilmiştir. Belirli süreli kira sözleşmesinin tanımı ise TBK m.300/2’de açıklanmıştır[4]. Buna göre tarafların sözleşme için açık veya örtülü olarak belirli bir süre öngörmeleri ve sözleşmenin kararlaştırılan süre bitiminde sona ermesi için herhangi bir bildirime gerek bulunmaması halinde belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı kabul edilecektir[5].
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m.347/1 uyarınca, öngörülen sürenin dolmasından en az on beş gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla ve bir yıl süreyle kendiliğinden uzamaktadır. Dolayısıyla belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez[6]. Kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahiptir. Her ne kadar madde metninde yalnızca bildirim ifadesi geçmekteyse de kiracının yapacağı bildirim fesih bildirimi niteliğindedir[7]. Zira kiracı burada bozucu yenilik doğuran hak[8] niteliğindeki süreli fesih bildiriminde[9] bulunarak sözleşmeyi süre bitiminde sona erdirmektedir[10]. Ayrıca bildirimin geçerliliğine ilişkin TBK m.348’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” düzenlemesine yer verilerek bu husus açıkça kabul edilmiştir[11].

2. Fesih Bildiriminin Süresi

TBK m.347/1 uyarınca kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek niyetindeyse sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Fesih bildiriminin süresinde yapıldığının kabul edilebilmesi için bildirimin öngörülen süre içerisinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir[12]. Fesih bildiriminin kiraya verene ulaştığı ana ilişkin uyuşmazlık halinde ise ispat yükü kiracıda olacaktır[13].
Kiracıya tanınan on beş günlük sürenin sözleşme ile değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı sorunu ise konumuz açısından önem arz etmektedir. Bildirim süresinin niteliğine ilişkin doktrinde görüş birliği söz konusu değildir[14]. Doktrinde bir görüşe göre, bu süre emredici nitelikte olup aksi sözleşme ile kararlaştırılamaz[15]. Bu görüş kapsamında hükümde “en az” ifadesi geçtiğinden sürenin emredici olduğu; ayrıca kiracının korunması amacına aykırılık teşkil edeceğinden kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği savunulmaktadır[16]. Diğer bir görüş, bildirim süresine ilişkin düzenlemenin yedek hukuk kuralı olarak nitelendirilmesi gerektiği ve dolayısıyla sürenin tarafların anlaşması ile kısaltılmasının veya uzatılmasının mümkün olduğu yönündedir. Bu görüşe göre, fesih bildirim süresinin kiraya vereni korumaya yönelik olduğu, bildirim süresini uzatmanın kiracının lehine de olabileceği, hükümdeki “en az” ibaresinin bilinçli olarak kullanıldığı ve bu ifadeden sürenin nispi emredici olmadığının anlaşıldığı gerekçe olarak ileri sürülmektedir[17]. Son olarak doktrinde hakim olan görüşe göre ise en az on beş gün olarak belirlenen süre nispi emredicidir[18]. Zira TBK m.347 ile kiracının süre bitiminde sözleşmeyi feshedebilmesine karşın kiraya verene ancak on yıllık sürenin sonunu izleyen uzama yılında fesih hakkı tanınmış olması hususu dikkate alındığında bu düzenlemenin kiracıyı koruma amacı taşıdığı ve kiracı açısından nispi emredici nitelikte olduğu söylenebilecektir[19]. Bu nedenle kanaatimizce on beş günlük sürenin kısaltılabileceği; uzatılmasının ise kiracının fesih hakkı süre bakımından sınırlandırılamayacağından mümkün olmadığı kabul edilmelidir. Yargıtay uygulamasında ise çoğunlukla taraflarca on beş günden daha uzun bir sürenin kararlaştırılması halinde bunun geçerli olmayacağı kabul edilmektedir[20]. Ancak Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin aksi yönde verilmiş bir kararı da mevcuttur[21].

3. Sözleşme Süresinin Kendiliğinden Uzaması

TBK m.347/1 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde süre bitiminden en az on beş gün önce kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşme bir yıl süreyle ve aynı koşullarla kendiliğinden uzar[22]. Ancak sözleşmede Türk Lirası olarak belirlenen kira bedelinin TBK m.344 uyarınca yeni dönem için tespit edilmesi gerekir[23].
Kiracı tarafından bildirimde bulunulmaması halinde sözleşme süresinin kendiliğinden uzamasının yanı sıra sözleşmenin bir yıl süreyle uzaması ve dolayısıyla belirli süreli olarak devam etmesi de genel hükümlerden farklı bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır[24]. Taraflarca bir yıllık uzama süresinin aksinin kararlaştırılabilir olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. İleri sürülen görüşlerin temel hareket noktası kiracıyı koruma yaklaşımının benimsenmesidir. Bir görüş, daha uzun bir süre kararlaştırılmasının mümkün olduğunu, sürenin kısaltılmasının ise kiracı aleyhine sonuçlar doğuracağı gerekçesiyle kabul edilemeyeceğini ifade etmektedir[25]. Diğer bir görüş ise hükmün süreye ilişkin kısmı emredici nitelikte olmadığından sürenin uzatılması veya kısaltılmasının mümkün olduğunu savunmaktadır[26]. Sözleşmede bir yıldan daha kısa bir süre kararlaştırılmasının kiracı aleyhine sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle mümkün olduğu görüşünü paylaşmaktayız. Ancak kanunda bir yıl olarak belirlenen sürenin taraflarca uzatılabileceğinin kabulü halinde ise süre bitiminde fesih bildiriminde bulunmayan kiracı bir yıllık uzama süresi yerine daha uzun bir süre beklemek zorunda kalacak ve bu da kiracı açısından olumsuz bir durum yaratacaktır. Bu nedenle bir yıllık sürenin tarafların anlaşmasıyla uzatılamayacağı kanaatindeyiz[27].
Belirli süreli sözleşmenin kendiliğinden uzamasının sonuçları da tartışmalı olup doktrinde bir görüş[28], yeni bir kira sözleşmesinin meydana geleceğini savunmakta iken aksini savunan görüşe göre, TBK m.341/1’de yer alan ifadeden açıkça anlaşıldığı üzere burada bir yenileme değil uzama söz konusudur[29]. Kanaatimizce de mevcut kira sözleşmesinin uzayacağını kabul etmek isabetli olacaktır. Zira kiracı fesih bildiriminde bulunmayarak sözleşmeyi devam ettirme arzusunda olduğunu göstermektedir. Sözleşmenin uzaması halinde teminatların akıbetine ilişkin genel olarak kiracı tarafından verilen teminatın, kiracının sözleşmeyi uzatma arzusu dikkate alınarak devam edeceği, üçüncü kişi tarafından verilen teminatların ise aksi kararlaştırılmadığı sürece yalnızca ilk kira süresi dikkate alınarak verildiğinden bahisle sona ereceği kabul edilmektedir. Bu konuda özellikle kefalete ilişkin Yargıtay uygulaması ise, ilk belirli sürenin sonunda kefaletin de sona ereceği ve uzayan dönemde kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılması, ayrıca kefilin uzayan döneme ilişkin sorumlu olacağı süre ve azami miktarın da sözleşmede gösterilmesi gerektiği yönündedir[30].

4. Bildirimin Sonuçları

Kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulması halinde sözleşme, öngörülen sürenin bitiminde sona ermekte ve TBK m.334/1 uyarınca kiracının kiralananı iade etmesi gerekmektedir. Kiracının iade borcu, kiralananın anahtarının kiraya verene teslim ile yerine getirilecektir[31]. Ancak sözleşmenin sona ermesine rağmen kiracı iade borcunu yerine getirmezse kiraya veren, kiralanın iadesini, kira sözleşmesine dayanan şahsi nitelikteki alacak hakkına dayanarak veya malik olması durumunda istihkak davası yoluyla talep edebilir[32].
Kiracının fesih bildirimine rağmen tarafların kira sözleşmesini zımnen sürdürmeye devam etmeleri de mümkündür. Bu durumda doktrinde bir görüşe göre, TBK m.327/2’nin kıyasen uygulanarak taraflar arasında belirsiz süreli yeni bir kira sözleşmesinin akdedildiği kabul edilmelidir. Ancak taraflar sözleşme sona ermeden önce yazılı olarak bildirimin sonuçlarının geri alındığını kararlaştırmışlar ise TBK m.347 uyarınca sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılmalıdır [33]. Konuyla ilgili ileri sürülen diğer görüş ise, TBK m.347’nin varlığı karşısında 327. maddenin uygulanma olanağı bulunmadığını savunmaktadır. Bu görüşe göre, yeni bir sözleşmenin varlığından söz edilmeli ve TBK m.347 kıyasen uygulanarak yeni sözleşmenin eski sözleşme ile aynı koşullarda ve bir yıl süreli olduğu belirtilmelidir[34]. Ayrıca yeni bir kira ilişkisi kurulduğundan üçüncü kişilerin verdiği teminatların sona ereceği, kiracı tarafından verilen teminatların ise yeni sözleşme ile eski sözleşmenin aynı koşullara sahip olması nedeniyle devam edeceği kabul edilmelidir[35]. Kanaatimizce taraflarca zımni olarak sözleşme ilişkisinin sürdürülmesi nedeniyle kurulan yeni sözleşmeye ilişkin herhangi bir süre kararlaştırılmadığından bu sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerekir.

B. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

1. Genel Olarak

TBK m.300/2’de belirli süreli kira sözleşmesinin tanımına yer verilerek bu tür sözleşmeler için aranan unsurları taşımayan sözleşmelerin ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda tarafların ne zaman sona ereceğini kararlaştırmadıkları kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Mülga GKHK’dan farklı olarak TBK m.347/2’de kiracının belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasını sona erdirmesine ilişkin ayrıca bir düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre kiracı, belirsiz süreli sözleşmeyi her zaman ve herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilecektir. Ancak TBK m.347/2’de kiracının yapacağı fesih bildiriminin genel hükümlere uygun olması gerektiği belirtilerek ilgili hükümlere atıf yapılmıştır. Bu kapsamda TBK’nın belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi başlığı altında yer alan 328 ve 329. maddeleri, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacaktır[36].

2. Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süresi

TBK m.328/1’de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tarafların, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceği öngörülmüş olup yasal fesih dönemi ve fesih bildirim süresi ise 329. maddede düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, aksine bir yerel adet olmadıkça kira sözleşmesini, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Ayrıca TBK m.328/1 uyarınca fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınacaktır[37]. Her ne kadar TBK m.328/1’de tarafların daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olması ihtimalinden bahsedilse de kanaatimizce konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması yaklaşımına ve bu yaklaşımın bir sonucu olarak getirilen düzenlemeye aykırılık teşkil edeceğinden, taraflarca başka bir fesih dönemi veya daha uzun bir fesih bildirim süresi kararlaştırılması mümkün olmamalıdır[38].
Fesih bildiriminin süresi tespit edilirken öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık fesih dönemleri belirlenmeli ve kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek istediği altı aylık dönemin son gününden en az üç ay önce fesih bildirimini kiraya verene ulaştırmalıdır. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2014 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, ilk altı aylık dönem 30.06.2014, ikinci altı aylık dönem 30.12.2014 şeklinde belirlenecektir. Kiracı ikinci altı aylık dönemin sonunda kira sözleşmesini sona erdirmek isterse 30.12.2014 tarihinden en geç üç ay önce, yani 30.09.2014’te karşı tarafa ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır. Ancak fesih bildirimi, öngörülen süre içerisinde yapılmasa da TBK m.328/2 uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır[39]. Aynı örnek üzerinden devam edecek olursak kiracı 30.09.2014 tarihinden sonraki bir tarihte, örneğin 03.10.2014 tarihinde kiraya verene ulaşacak şekilde bildirimde bulunursa, bu bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacak ve sözleşme bu dönemin sonu olan 30.06.2015 tarihinde sona erecektir[40].

II. KİRAYA VERENİN FESİH BİLDİRİMİ

C. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

1. Genel Olarak

Mülga GKHK döneminde kiraya verene, belirli süreli sözleşmeyi süre bitimi nedeniyle sona erdirme hakkı tanınmamış olup kiraya veren yalnızca GKHK m.7’de öngörülen nedenlerin varlığı halinde tahliye davası açma imkânına sahip idi. Dolayısıyla kiraya veren, sözleşme kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece taşınmazının kullanımına katlanmak zorunda kalmakta ve bu durum da kiraya verenin mülkiyet hakkı açısından sakıncalı sonuçlar doğurmaktaydı[41]. Bu nedenle de doktrinde Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenler lehine yaptığı en önemli değişiklik olarak nitelendirilen[42] TBK m.347/1, c.3 ile kira sözleşmesinin kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece zımnen uzaması zaman bakımından sınırlandırılmıştır. Düzenlemeye göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

2. On Yıllık Uzama Süresi

TBK m.347’de kiraya verenin kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirme imkânı, zaman bakımından sınırlandırılmıştır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme kiracı tarafından sona erdirilmedikçe birer yıllık süreler ile kendiliğinden uzamaktadır. İşte bu uzama süresinin on yıla tamamlanmasıyla[43] birlikte kiraya verenin fesih bildiriminde bulunma hakkı söz konusu olacaktır[44].

a. Sürenin Hukuki Niteliği

On yıllık uzama süresinin hukuki niteliğine ilişkin doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre, söz konusu hüküm emredici nitelikte olup kiraya verenin fesih hakkının kaldırılması veya on yıllık sürenin uzatılması geçersiz sayılmalıdır. Zira hükmün gerekçesinden de[45] anlaşıldığı üzere kiraya verenin uzun yıllar boyunca kiralanan yerin dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluğu önlemek amacıyla getirilen bu hükmün kamu düzeninden sayılması gerekir.[46] Buna karşılık doktrinde savunulan diğer görüş ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma amacından hareketle on yıllık sürenin kısaltılmasının mümkün olmadığı; ancak uzatılmasının kabul edilmesi gerektiği yönündedir[47]. Kanaatimizce on yıllık sürenin kısaltılmasının kiracı aleyhine sonuç doğuracağı ve bu nedenle mümkün olmadığı noktasında tereddüt bulunmamaktadır. Ancak on yıldan daha uzun bir süre kararlaştırılması halinde ise bu durumun kiracı açısından herhangi bir olumsuzluğa neden olmayacağı açıktır. Hal böyle iken konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf taraf olarak kabul edilen kiracının korunması amacına aykırı bir durum söz konusu olmayacağından bu sürenin uzatılmasının mümkün olduğu görüşündeyiz[48].

b. Sürenin Başlangıcı

TBK m.347’de kiraya verenin fesih bildiriminde bulunabilmesi için on yıllık uzama süresi öngörülmüş olup bu sürenin başlangıcının tespiti önem arz etmektedir. Bu konu doktrinde tartışmalı[49] olmakla birlikte Kanunda yer alan uzama süresi ifadesinden de açıkça anlaşıldığı üzere on yıllık süre, belirli süreli kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin dolmasından itibaren işlemeye başlayacaktır[50]. Dolayısıyla kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyecek olan on yıllık uzama süresini takip eden kira döneminin sonu için fesih bildiriminde bulunabilecektir[51]. Bir örnek ile açıklamak gerekirse iki yıl süreli bir kira sözleşmesi akdedilmesi halinde kiraya veren, (2 yıllık sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + uzama süresini izleyen bir yıl) sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 13. yılın bitmesinden en az üç ay önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir[52].

c. Uzama Süresi İçerisinde Yeni Bir Kira Sözleşmesi Akdedilmesi

Tarafların on yıllık uzama süresi dolmadan yeni bir kira sözleşmesi akdetmeleri halinde yeni sözleşmenin, işlemeye başlayan on yıllık süreyi ne şekilde etkileyeceğinin de tespit edilmesi gerekmektedir. Doktrinde, öncelikle yeni kira sözleşmesinin eskisinin devamı niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi gerektiği, buna göre kiracı veya kiralanan değiştiği için yeni bir sözleşme yapılmışsa, bu durumda on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmedeki belirli sürenin sona ermesinden itibaren başlayacağı ileri sürülmüştür. Bu görüşe göre, kiracı veya kiralananın değişmesi söz konusu değilse, kiraya veren değişmiş olsa dahi yeni sözleşme kural olarak eski sözleşmenin devamı niteliğinde olduğundan on yıllık uzama süresi ilk kira sözleşmesindeki sürenin sona ermesinden itibaren hesaplanmalıdır.[53] Bu konuda ileri sürülen diğer bir görüşe göre ise, tarafların değişmemesi durumunda dahi yeni bir sözleşmenin kurulmuş sayılacağının kabul edilmesi ve on yıllık sürenin yeniden işletilmesi gerekmektedir[54]. Kanaatimizce bu durumda kural olarak yenilemenin varlığından hareketle on yıllık sürenin yeni sözleşmede öngörülen sürenin dolmasından itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmelidir[55]. Ancak tarafların yeni sözleşmeyi, mevcut kira ilişkisini uzatmak amacıyla yapmadıkları açıkça anlaşılıyorsa, örneğin yalnızca uzayan dönemdeki kira parasını belirlemek amacıyla yeniden sözleşme akdetmişler ise bu durumda on yıllık süre yeniden işletilmemelidir[56].

d. Uzama Süresine İlişkin Geçiş Hükmü

6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi ile TBK m.347/1,c.3’e ilişkin bir geçiş hükmü öngörülmüştür. Buna göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden önce dolmuş olması halinde kiraya veren, yürürlük tarihinden itibaren iki yıl sonra fesih hakkını kullanabilecektir[57]. Örnek vermek gerekirse, 01.03.1999 tarihli bir yıllık kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi, <1 Temmuz 2012’den önce> 01.03.2010 tarihinde dolacaktır. Bu durumda geçici 2. madde uyarınca TBK m.347/1, c.3 yürürlük tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanabileceğinden sözleşme kiraya veren tarafından en erken 1 Temmuz 2014 tarihinden sonraki uzama yılının bitiminden, yani 01.03.2015 tarihinden üç ay önce bildirimde bulunarak sona erdirilebilecektir[58]. On yıllık sürenin 1 Temmuz 2012 tarihinden önce dolmamış olması halinde ise kalan sürenin uzunluğu önem taşır. Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girdiği sırada on yıllık uzama süresinin dolmasına beş yıldan az bir süre kalmışsa yürürlük tarihinden itibaren beş yıllık sürenin geçmesiyle birlikte kiraya veren fesih hakkını kullanabilecektir. Ancak kalan sürenin beş yıldan uzun olması halinde ise geçici maddenin herhangi bir etkisi olmayacak ve kalan sürenin dolmasıyla birlikte kiraya veren, fesih dönemi ve bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

3. Fesih Bildirim Süresi

TBK m.347/1’de üç aylık fesih bildirim süresi öngörülmüş olup kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla belirli süreli sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığının tespitinde, bildirimin kiracıya ulaştığı an dikkate alınır. Buna göre; kiraya veren uzama yılının bitimine üç ay kala kiracıya ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır[59]. Kiraya veren on yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte fesih hakkını, bu süreyi izleyen her bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle kullanabilir. Dolayısıyla kiraya veren ilk uzama yılında fesih bildiriminde bulunmasa da bu yılı takip eden her uzama yılında üç aylık süreye uymak kaydıyla fesih hakkını kullanabilecektir[60]. Ancak bildirimin uzama yılının bitimine üç aydan daha az bir süre kala yapılması halinde sonuçlarına ilişkin Kanunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Doktrinde ileri sürülen ve bizim de katıldığımız görüşe göre, bu durumda TBK m.328/2 kıyasen uygulanmalı ve bildirim bir sonraki uzama yılı için geçerli kabul edilmelidir[61]. Ayrıca buradaki üç aylık süre nispi emredici olup taraflarca kısaltılması mümkün değildir. Buna karşılık daha uzun bir fesih bildirim süresinin öngörülmesi, kiracı aleyhine bir durum yaratmayacağından geçerli kabul edilmelidir[62].

Kiraya verenin hükümde öngörülen şartlara uygun olarak bildirimde bulunması halinde kira sözleşmesi ilgili dönemin sonunda sona erecektir. Ancak tarafların bildirime rağmen sözleşmeyi devam etmeleri durumunda TBK m.327/2 uyarınca belirsiz süreli yeni bir kira sözleşmesinin meydana geldiği kabul edilmelidir[63].

D. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

TBK m.347/2 ile kiraya verene belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirme imkânı tanınmıştır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı ve kiraya verenin bildirimini birlikte düzenleyen TBK m.347/2’ye göre; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

İlgili hükümde açıkça belirtildiği üzere kiraya veren, on yıllık sürenin sonunda hiçbir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Kanunda öngörülen on yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmalıdır. Ayrıca düzenlemede genel hükümlere göre yapılacak fesih bildiriminden söz edildiği için kiraya veren fesih bildiriminde bulunurken TBK m.328 ve 329’da öngörülen bildirim sürelerine uygun hareket etmelidir. Dolayısıyla kiraya veren, on yıllık sürenin dolmasının ardından sözleşme ile farklı bir fesih bildirim süresi veya fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yerel adette belirlenen dönemin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilecektir. Burada taraflarca kiraya veren açısından üç aydan daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılması mümkündür[64].
TBK m.347/2’de “kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre” denilerek kiraya verenin fesih bildirim hakkını hangi andan itibaren kullanabileceği belirlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesi, başlangıç tarihine göre on yıllık sürenin tamamlanmasından itibaren ilk fesih döneminin sonu, yani aksine bir yerel adet veya sözleşme hükmü bulunmuyorsa altı aylık dönemin sonu için üç ay önceden fesih bildirimi ile sona erdirilebilecektir[65]. Ancak kiraya verenin Kanunda öngörülen süreye riayet etmeksizin yaptığı fesih bildirimi açısından da TBK m.328/2 uygulama alanı bulacak olup bu şekilde yapılan fesih bildirimi sonraki fesih dönemi için geçerli olacak ve hükümlerini doğuracaktır[66].

III. FESİH BİLDİRİMİNİN ŞEKLİ VE AİLE KONUTUNA İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ

A. Yazılı Şekil Şartı

TBK m. 348 uyarınca, “konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı ve kiraya veren, fesih bildiriminde bulunurken öngörülen yazılı şekle uymalıdır. Fesih bildiriminde yazılı şekil şartı öngören bu hüküm hem kiracı hem de kiraya veren açısından emredici olup sözleşme ile aksi kararlaştırılamaz[67].
TBK m.348 ile öngörülen yazılı şekil, adi yazılı şekildir[68]. Adi yazılı şekil ise irade beyanının, beyanda bulunan tarafından imzalanması ile gerçekleştirilir[69]. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminde bulunanın veya temsilcisinin bildirim metni üzerinde imzasının bulunması gerekmektedir[70]. Bu kapsamda ispat kolaylığı açısından iadeli taahhütlü mektup, telgraf veya noter aracılığıyla bildirimde bulunmak daha isabetli olacaktır[71]. Burada öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartıdır[72]. Bu nedenle yazılı şekil şartına uymaksızın yapılan bir fesih bildirimi, kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir[73]. Ancak doktrinde şekle aykırılık itirazının dürüstlük kuralı denetimine tabi olması gerektiği savunulmaktadır[74].

B. Aile Konutuna İlişkin Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Kiracı belirli veya belirsiz süreli bir konut kirasında sözleşmeyi kanunda öngörülen sürelere uygun olarak yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Ancak TBK m.349/1’de “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” şeklindeki düzenleme ile kiracının bu imkânı sınırlandırılmıştır. Doktrindeki tanımlamalar çerçevesinde aile konutu, sürekli yerleşme niyetinin bulunduğu, ailenin kullanımına özgülenmiş olan ve ailevi faaliyetlerin merkezini oluşturan konut olarak ifade edilebilir[75]. TBK m.349’un uygulanabilmesi için fesih anında konutun aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığı tespit edilmelidir[76]. Zira konut, fesih anında boşanma veya başka bir sebeple aile konutu özelliğini yitirmişse fesih için rıza aranmayacaktır[77].
Kira sözleşmesine konu olan konutun aile konutu niteliği taşıması halinde kiracı eşin sözleşmeyi feshedebilmesi, diğer eşin açık rızasına tabi tutulmuştur. Benzer yönde düzenlemeye TMK m.194/1’de “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez…” şeklinde yer verilmiştir. Bu düzenlemelerin amacı, aile için son derece önemli olan yaşam alanına ilişkin kira sözleşmesinin eşlerden biri tarafından keyfi olarak ve düşüncesizce feshedilmesinin ve böylelikle ailenin zor duruma düşmesinin önüne geçmektir[78]. Burada rızanın ne zamana kadar verileceğinin tespiti de önem taşır. Gerekli rıza, yalnızca fesih beyanının yapıldığı sırada değil, fesih beyanından sonra da verilebilir. Ancak fesih beyanından sonra verilecek olan icazetin, fesih bildirimi için öngörülen süre içerisinde verilmiş olması gerekir[79]. Eşin rızası şekle tabi olmamakla birlikte açık olarak verilmelidir[80]. Aile konutunun varlığı halinde diğer eşin rızası bulunmaksızın yapılan fesih bildirimi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir[81].
TBK m.349/2’ye göre ise; “Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.” Düzenlemeden de anlaşıldığı üzere kiracı eşin hakim kararıyla sözleşmeyi feshedebilmesi iki durumda söz konusu olacaktır. Öncelikle rızanın alınması mümkün değilse kiracı eş, hakimden bu konuda karar verilmesini talep edebilecektir. Doktrinde rızanın alınmasının mümkün olmadığı hallere örnek olarak eşin gaip olması, uzun süredir kendisinden haber alınamaması veya ayırt etme gücünden yoksun olması gösterilmektedir[82]. Hakim müdahalesinin mümkün olduğu ikinci durum ise diğer eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınmasıdır. Bu durumda diğer eşin rıza vermekten kaçınmasının haklı bir nedene dayanıp dayanmadığını hakim tespit edecektir. Hakim her iki ihtimalde de yapacağı inceleme sonucunda eşin rızası yerine geçecek bir karar veremez. Doktrinde hakim kararı ile kiracı eşe tek başına işlem yapma yetkisi tanındığı kabul edilmektedir[83].
TBK’nın 349. maddesinin son fıkrası ise kiraya verenin fesih bildirimine ilişkin bir düzenleme içermektedir. Buna göre; “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Kiracı olmayan eşin sözleşmeye katılabilmesi için aile konutunun ve bir kira sözleşmesinin varlığının yanı sıra kiraya verene bildirimde bulunulması gerekir.[84]. Kiracı olmayan eşin yapacağı bildirim, tek taraflı kurucu yenilik doğuran bir hakkın kullanımıdır[85]. Bu bildirim neticesinde kiracı olmayan eş, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Bu durumda kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini eşlerden her birine ayrı ayrı bildirmesi gerekecektir.

SONUÇ

Konut ve çatılı işyeri kiralarının bildirim yoluyla sona ermesi, TBK’nın 347 ila 349. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.347 uyarınca gerek kiracının gerekse kiraya verenin belirli şartlar kapsamında kira sözleşmesini gerekçe göstermeksizin ve herhangi bir tazminat ödemeksizin sona erdirme hakkı bulunmaktadır.
Kiracı, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, belirli sürenin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahiptir. Kanunda öngörülen on beş günlük fesih bildirim süresinin hukuki niteliğine ilişkin görüş birliği bulunmamakla birlikte kanaatimizce bu süre nispi emredici nitelikte olup sürenin yalnızca kiracı lehine olacak şekilde kısaltılabileceği kabul edilmelidir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı, genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uygun şekilde yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini her zaman sona erdirme hakkına sahiptir. Sözleşmede, genel hükümler uyarınca kiracının uyması gereken fesih döneminden başka bir fesih döneminin veya buradaki fesih bildirim süresinden daha uzun bir sürenin kararlaştırılmasının ise mümkün olmadığı kanaatindeyiz. Dolayısıyla kiracı, kira sözleşmesini, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının yanı sıra kiraya verene de belirli şartlar dahilinde sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirme hakkı tanınmıştır. Buna göre kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada öngörülen on yıllık sürenin hukuki niteliğine ilişkin tartışma mevcut olmakla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf taraf olarak kabul edilen kiracının korunması amacına aykırı bir durum söz konusu olmayacağından bu sürenin uzatılmasının mümkün olduğu kanaatindeyiz. Kiraya verenin fesih bildiriminde bulunabilmesi için on yıllık süre, Kanunda yer alan uzama ifadesinden de açıkça anlaşıldığı üzere belirli süreli kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin sona ermesinden itibaren işlemeye başlamaktadır. Kiraya veren, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra ilk altı aylık fesih döneminin sonu için üç ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında gerek kiracının gerekse kiraya verenin yapacağı fesih bildirimlerinin geçerliliğine ilişkin TBK m.348 uyarınca yazılı şekil şartı benimsenmiştir. Bu şekil şartına uymaksızın yapılan fesih bildirimi geçersiz olacağından kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona ermeye ilişkin son olarak TBK m.349 ile kiralananın aile konutu olması hali düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesine konu olan konutun aile konutu niteliği taşıması halinde kiracı eşin sözleşmeyi feshedebilmesi, diğer eşin açık rızasına tabi tutulmuştur. Ancak rızanın alınmasının mümkün olmadığı veya eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçındığı hallerde kiracı eş, hakime başvurabilecektir. Bu ihtimalde hakimin vereceği karar, kiracı eşe tek başına işlem yapma yetkisi tanımaya yönelik olacaktır. TBK’nın 349. maddesinin son fıkrası ise kiraya verenin fesih bildirimine ilişkin bir düzenleme içermektedir. Buna göre kiracı olmayan eşe, kira sözleşmesine taraf olma hakkı tanınmıştır. Kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirim neticesinde kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Bu durumda da kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini eşlerden her birine ayrı ayrı bildirmesi gerekecektir.

KAYNAKÇA

Acar, Faruk, Aile Hukukumuzda Aile Konutu – Mal Rejimleri ve Eşin Yasal Miras Payı, 5. Bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2016.
Ayanoğlu Moralı, Ahu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin TBK m.347 Çerçevesinde Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirmesi”, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, C. 9, S.103-104, 2013, s. 108-131. (Anılış: TBK m.347)
Ayanoğlu Moralı, Ahu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi M. 347-349”, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Yürürlük Kanunu, Cilt 2, Özel Borç İlişkileri, Ed. Rona Serozan, Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla, H. Murat Develioğlu, 2. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018, s.2123-2184. (Anılış: İstanbul Şerhi)
Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Sözleşmeler Hukuku, 3.Bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2017.
Burcuoğlu, Haluk, “Borçlar Kanunu Tasarısının Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira İle İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan, İstanbul, Beta, 2008, s. 17-46.
Burcuoğlu, Haluk, Uygulama ve Öğretiden Örneklerle Özel Hukukta I Quo Vadis, II Nihayet, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2016.
Ceran, Mithat, Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tesbit Davaları, 2. Bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2015.
Doğan, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara, Adalet Yayınevi, 2011.
Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2017.
Erzurumluoğlu, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 8. Bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2018.
Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin, Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, 4.Bs., İstanbul, Fakülteler Matbaası, 1980.
Gümüş, Mustafa Alper, “Kiracı ve Kiraya Veren Arasında Bir Gerilim Kaynağı Olarak Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Sahip Olduğu Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Hakkı (TBK m.347/I c.3)”, Prof. Dr. Özer Seliçi’nin Anısına Armağan, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayısı, C. 11, S. 145-146, Eylül-Ekim 2016, s.119-142.
Gümüş, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.
Hekim, Aylin, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m.347), İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2019.
İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku Cilt 2, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2014.
Kepkep, Burak, “Kiracının Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshinde Bildirim Süresi”, İBD, C. 89, S. 3, Mayıs-Haziran 2015, s.98-109.
Kırmızı, Mustafa Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku, Ankara, Bilge Kitabevi, 2013.
Köstekçi, Yaşar, Borçlar Hukuku ve Anayasaya Aykırılık Boyutuyla 10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi, Tahliyeden Korunma Önlemleri, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2014.
Kurşat, Pelin, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017.
Oğuzman, M. Kemal / Barlas, Nami, Medeni Hukuk: Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, 24. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018.
Oğuzman, M. Kemal / Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 10. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.
Sanlı, Kerem Cem, “Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirim ile Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi: Hukuk ve Ekonomi Perspektifinden Bir İnceleme”, Legal Hukuk Dergisi, C. 13, S. 151, Temmuz 2015, s.103-148.
Seliçi, Özer, Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul, Fakülteler Matbaası, 1976.
Tandoğan, Halûk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2008.
Türel, Erol, Açıklamalı İçtihatlı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri: Cilt 1, İstanbul, Legal Yayıncılık, 2015.
Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 14. Bs., İstanbul, Beta Yayıncılık, 2016.
Yavuz, Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 6. Bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2017.
Zevkliler, Aydın / Gökyayla, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bs., Ankara, Turhan Kitabevi, 2016.


Dipnotlar
1.RG. T. 04.02.2011, S. 27836.
2.RG. T. 27.05.1955, S. 9013.
3.M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2014, s.329.
4.Cevdet Yavuz/ Faruk Acar/ Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 14. Bs., İstanbul, Beta Yayıncılık, 2016, s.230.
5.İnceoğlu, Cilt 2, s.192.
6.Yavuz/Acar/Özen, a.g.e., s.340. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sonra ermemekte; ayrıca kiracının bildirimi gerekmektedir. Bu nedenle İnceoğlu, belirli bir sürenin öngörüldüğü konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanun gereği belirli süreli kira sözleşmesi hükümlerine tabi kılınmış bir karma süreli sözleşmenin mevcudiyetinin kabul edilmesi gerektiği kanaatindedir. Bkz. İnceoğlu, Cilt1, s.46.
7.İnceoğlu, Cilt 2, s.314; Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2017, s.411. Kiracının bildiriminin hukuki niteliğine ilişkin doktrinde görüş birliği bulunmamakta olup tartışmalar hakkında ayrıntılı değerlendirme için bkz. Pelin Kurşat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017, s.12-14.
8.Bozucu yenilik doğuran haklar, kullanımı neticesinde mevcut bir hukuki ilişkiyi sona erdiren haklardır. M. Kemal Oğuzman/ Nami Barlas, Medeni Hukuk: Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, 24. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018, s.165.
9.Süreli fesih, fesih bildiriminde bulunduktan belirli bir süre sonra sözleşmeyi sona erdiren fesih türü olarak ifade edilmektedir. Bkz. Özer Seliçi, Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul, Fakülteler Matbaası, 1976, s.112.
10.Eren, a.g.e., s.411. Aksi görüşte bkz. Yavuz/Acar/Özen, a.g.e., s. 341; Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012, s. 312.
11.İnceoğlu, Cilt 2, s.314.
12.Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara, Adalet Yayınevi, 2011, s.59; Eren, a.g.e., s.411.
13.Eren, a.g.e., s.411.
14.15 günlük sürenin niteliğine ilişkin tartışmalar hakkında bkz. Burak Kepkep, “Kiracının Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshinde Bildirim Süresi”, İBD, C. 89, S. 3, Mayıs-Haziran 2015, s. 101-102.
15.Aydın Zevkliler/ Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bs., Ankara, Turhan Kitabevi, 2016, s.338; Nihat Yavuz, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 6. Bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2017, s.635; Erol Türel, Açıklamalı İçtihatlı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri: Cilt 1, İstanbul, Legal Yayıncılık, 2015, s.99; Gümüş, a.g.e., s. 312 Ancak Gümüş, kiracının kira sözleşmesini yazılı bildirim ile istediği zaman sona erdirebileceğine ilişkin sözleşme şartlarının geçerli olacağını ifade etmektedir. Yazarın bu görüşünün, bildirim süresinin emredici olduğu yönündeki değerlendirmesiyle çeliştiği ifade edilmiştir. Bkz. Kepkep, a.g.m., s.102, dn. 9.
16.Zevkliler/Gökyayla, a.g.e., s.338.
17.Kepkep, a.g.m., s. 104 vd. Yazar ayrıca taraflarca serbestçe belirlenebilecek bildirim süresinin dürüstlük kuralına uygun olması gerektiğini ifade etmiştir. Bkz. Kepkep, a.g.m., s.109.
18.Kepkep, a.g.m., s. 104 vd. Yazar ayrıca taraflarca serbestçe belirlenebilecek bildirim süresinin dürüstlük kuralına uygun olması gerektiğini ifade etmiştir. Bkz. Kepkep, a.g.m., s.109.
19.Kepkep, a.g.m., s.100. Ancak yazar, nispi emredici niteliğin yalnızca temel ilkelere ilişkin olduğunu ve bu niteliğin fesih süresinde kabul edilemeyeceğini savunmaktadır.
20.
21.Yargıtay 19. HD’nin, TBK m.347/1 uygulamasına paralel olan mülga 6570 sayılı Kanunun 11. maddesinin kamu düzenine ilişkin olmadığı ve yalnızca asgari süreleri içerdiği gerekçesiyle taraflarca kararlaştırılan bir aylık fesih bildirim süresinin geçerli olacağı yönünde bir kararı mevcuttur. Bkz. Yargıtay 19. HD., E.2009/8118, K. 2010/5331, T. 03.05.2010
22.Sözleşme, süresi ne olursa olsun kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde bir yıl süreyle uzar. Bkz. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, 4.Bs., İstanbul, Fakülteler Matbaası, 1980, s. 509; Doğan, a.g.e.,s.58; Halûk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2008, s.100, dn.228; İnceoğlu, Cilt 2, s.310.
23.İnceoğlu, Cilt 2, s.310.
24.Zira TBK m.327/2’de belirli süreli kira sözleşmesinin devam etmesi halinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği düzenlenmiştir. Bkz.Gümüş, a.g.e.,s.315; İnceoğlu,Cilt 2, s.310
25.Tandoğan, a.g.e., s.100; Feyzioğlu, a.g.e., s. 509; Doğan, a.g.e., s.58; Yavuz, a.g.e., s.635.
26.İnceoğlu, Cilt 2, s.311. Yazar, kiraya verenin 347. madde uyarınca on yıldan önce sözleşmeyi sona erdirme hakkı olmadığını ve bu nedenle uzama süresinin kısaltılmasının kiracı açısından olumsuz bir durum yaratmayacağını, aksine kiracının daha kısa süreli aralıklarla sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahip olmasının lehine bir durum yaratacağını ifade etmektedir.
27.Aynı yönde bkz. Aylin Hekim, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2019, s.55.
28.Gümüş, a.g.e., s.311; Tandoğan, a.g.e., s.101; Murat Aydoğdu/Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Sözleşmeler Hukuku, 3.Bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2017, s.647. Yeni sözleşmenin kiracının fesih bildiriminde bulunabileceği sürenin tamamlanmasıyla, bir başka deyişle kira sözleşmesinde öngörülen belirli sürenin bitmesinden on beş gün önce meydana geleceği; ancak belirli sürenin tamamlanmasıyla hükümlerini doğuracağı yönünde bkz. Gümüş, a.g.e., s.315, dn.1046.
29.İnceoğlu, Cilt 2, 311-312; Doğan, a.g.e., s.58.Sözleşme süresinin uzaması halinde teminatların akıbetine ilişkin açıklamalar için bkz. Hekim, a.g.e., s.56-61.
30.“…Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun'un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin ) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Eş söyleyişle, ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. …” YHGK, E. 2006/6-346, K. 2006/300, T. 24.5.2006;Aynı yönde bkz. Yargıtay HGK, E. 2006/6-78, K. 2006/88,T. 22.3.2006; Yargıtay 6. HD., E. 2016/3052, K. 2016/3165, T. 19.4.2016.Kefalette belirlilik ilkesinin yalnızca kefilin sorumlu olacağı üst miktara ilişkin olduğu, bu nedenle kefalet sözleşmesinin belirli olmayan bir süre için de yapılabileceği görüşü için bkz. İnceoğlu, Cilt 2, s.313.

GERİ DÖNÜN