Kira bedelinin tespiti davaları, kiracı ve kiraya veren ev sahibi arasındaki kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Bu yazıda, kira tespit davasının ne olduğunu, nasıl açıldığını ve süreçte nelere dikkat edilmesi gerektiğini kısaca ele alacağız.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin açıklamalarımıza geçmeden evvel, kira artış oranı da kısaca değinilmesi gerekmektedir. Kira artış oranı, taraflarca kira sözleşmesinin yenilendiği bir sonraki yıl veya dönem için kararlaştırdıkları orandır. Bu oran sözleşmede taraflarca belirlenebilmekle birlikte üst sınır olarak kanunumuzda belirtilen oran aşılamaz. Türk Borçlar Kanunu madde 344 e göre kural olarak tarafların yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmaları ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Gerek sözleşmeyle gerekse kanunda öngörülen sınırlar dahilindeki artış oranları beş yıla kadar olan veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerin için geçerli bir durum olup beş yılı aşan kira sözleşmelerinde ise taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa tarafların anlaşamaması halinde kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti veya kira tespit davası olarak da bilinen bu süreç, kısaca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının veya kiraya verenin, kira bedelinin sözleşmede veya son tahlilde kanunda belirlenen oranların da üzerinde yeniden belirlenmesi amacıyla belirli bir süre sonunda mahkemeye başvurduğu hukuki bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu madde 344 ve 345’te düzenlenen kira bedelinin tespiti davası beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesindeki kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için başvurulan hukuki bir yoldur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kural olarak Kira tespit davası, yukarıda belirtilen beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine uymak kaydıyla her zaman açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasından Önce Arabuluculuk Yoluna Başvuru Zorunlu Mu?
Kira bedelinin tespiti veya kira tespit davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Bu kapsamda arabuluculuk yoluna başvuru, dava şartıdır. Aksi halde dava esasa girilmeksizin salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığından reddedilecektir. Arabuluculuk yolu ve diğer süreçlerle ilgili avukatınız detaylıca bilgilendirecektir.
Kira Bedelinin Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasını açmak için, öncelikle arabuluculuk sürecinin anlaşmama olarak sona ermesi gerekir. Daha sonra davacı taraf bir avukat aracılığıyla dilekçe hazırlayarak ilgili delil ve bilgilerle birlikte ilgili mahkemeye başvuracaktır. Gerekli harç ve masrafları yatıracaktır. Dilekçede, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok yüksek veya çok düşük olduğu belirtilmelidir. Ayrıca taraf olunan kira sözleşmesinin taşıdığı özel koşullar, kiralanan taşınmazın durumu gibi birçok husus muhakkak dava sürecinden önce ilgili avukatlarca incelenmeli bu hususlara yönelik gerekli değerlendirmeler yapılmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Deliller ve Bilirkişi Raporu
Kira bedelinin tespiti davasında, taraflar kira bedelinin tespiti için çeşitli deliller sunabilirler. Bu deliller arasında, emsal kira bedelleri, gayrimenkul değerleme raporları vs. bulunabilir. Mahkeme de, genellikle konunun uzmanı bilirkişi veya bilirkişiler atayarak eldeki deliller ve diğer hususlara göre mevcut kira bedelinin rayice uygun olarak belirlenmesi hususlarında rapor alacaktır
Kira Tespit Davasında Süreç ve Mahkeme Kararı
Kira bedelinin tespiti veya kira tespit davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Bu kapsamda arabuluculuk yoluna başvuru, dava şartıdır. Aksi halde dava esasa girilmeksizin salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığından reddedilecektir. Arabuluculuk yolu ve diğer süreçlerle ilgili avukatınız detaylıca bilgilendirecektir.
Kira Tespit Davası Sonucunda Kira Bedelinin Güncellenmesi
Kira tespit davalarında, mahkemenin kira bedelini belirlemesinin ardından, yeni kira bedeli belirli bir tarihten itibaren geçerli olur. Bu tarih, genellikle mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra başlar. Taraflar, yeni kira bedeline göre kira sözleşmesini güncelleyebilirler.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili ve görevli mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Davanın açılacağı mahkemenin doğru seçilmesi, davanın hızlı ve etkin bir şekilde sonuçlanması açısından önemlidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Kira tespit davasında, hem kiracı hem de kiraya veren malik belirli haklara ve yükümlülüklere sahiptir. Kiracı, makul bir kira bedeli talep etme hakkına sahipken, kiraya veren ev sahibi de piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli talep edebilir. Taraflar, mahkeme kararına uymakla yükümlüdür.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Bu yazımız sadece bilgilendirme amaçlı özet niteliğinde bir yazı olup kira tespit davası açarken dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta vardır. Bunlar arasında, dava dilekçesinin doğru hazırlanması, taraflar arasındaki sözleşmenin detaylı olarak incelenmesi delillerin eksiksiz sunulması, sözleşme yenileme dönemleri, usul hükümlerine riayet edilmesi, dava şartı arabuluculuk süreci ve mahkeme sürecinin titizlikle takip edilmesi yer almaktadır.
Kira tespit davaları konusunda her olayın kendi içinde özel koşulları olduğu unutulmamalı ve muhakkak, kiracı veya kiraya veren fark etmeksizin bir avukattan profesyonel yardım alarak sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlanmalıdır. Avukatsız takip edilen işlemlerde tarafların dikkat etmediği basit bir usul hatasından dolayı bile davalar aleyhe sonuçlanabilmekte ve davayı kaybeden taraf aleyhine yüksek tutarlarda vekalet ücretleri ve yargılama giderlerine de hükmedilebilmektedir. Bu nedenle kira hukuku alanında uzman bir avukattan muhakkak profesyonel yardım alınmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasıyla Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Aynı mıdır?
Kira bedelinin tespiti davasıyla kira bedelinin uyarlanması davaları birbirine sıklıkla karıştırılsa da, bu davalar terminolojik olarak farklı kavramlar ve farklı davalardır. Her İkisi farklı müesseseler olup, kanunda dayanak düzenlemeler de farklıdır. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespit davası yoluna başvurulmaktadır.