Kira hukukunun önemli alt başlıklarından biri olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası (veya bir başka deyişle gereksinim nedeniyle tahliye davası), artan kira bedelleri, taşınmaz satışlarının artması, kişilerin kendileri veya yakınları için barınma ihtiyacının doğması, kentsel dönüşüm süreçleri, işyeri ihtiyacı gibi birçok sebepten dolayı günümüzde sıklıkla başvurulan dava türlerinden biri haline geldi.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kısaca, TBK madde 350-351 vd. hükümleri uyarınca belirli şartlar dahilinde kiracının tahliye edilmesine yönelik dava türüdür. Bu dava türünde ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun dava aşamasında davacı tarafından ispatlanması oldukça önemlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Türleri Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının birkaç farklı alt başlık altında incelememiz gereken türleri bulunmaktadır. Bunlar:
· Yeni malikin gereksinimi nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
· Kiraya verenin kendisinin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
· Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gibi yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
· Kiralananın yeniden inşası, imarı amacıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Bu davalarda izlenmesi gereken çeşitli süreçler ve uyulması gereken çeşitli süreler mevcut olup yeni malikin ihtiyacı ve kiraya verenin ihtiyacı olmak üzere ihtiyacın türüne göre değişiklik göstermektedir. Aşağıda bu husus kısaca açıklanmıştır.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
-Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
-Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiraya Verenin Kendisi, Altsoyu, Üstsoyu İçin İhtiyaç Olması Veya Kiralananın Yeniden İnşası İmarı Durumlarında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirebilir. Fesih bildirim sürelerine ilişkin detaylı bilgi içeren ilgili yazımızı incelemek için tıklayınız.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını açmadan Önce Kiracıya İhtarname Göndermek Şart mı?
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde, kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce kiracıya ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır. Kiracıya ihtar göndermeden de dava süreci başlatılabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Yoluna Başvuru Zorunlu Mu?
28.3.2023’te Resmi Gazetede yayımlanan, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Bir başka deyişle arabuluculuk yoluna başvuru, dava şartıdır. Aksi halde dava esasa girilmeksizin salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığından reddedilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkeme davaya konu taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu yer mahkemesidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları ne kadar sürer?
Bu davaların ne kadar süreceği davanın açıldığı mahkemelerin yoğunluğu gibi birçok etkene bağlı olarak değişebilmektedir. O sebeple buna ilişkin net bir süre verilebilmesi mümkün değildir. Bu hususta süreç öncesi avukatlar tarafından gerekli aydınlatmalar yapılmaktadır.
Bu tip davalarda fesih bildirim süreleri ve prosedürler, ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğunun ispatlanması gibi birçok dikkat edilmesi gereken husus bulunduğundan bu şartları yerine getirmeden veya bahse konu sürelere riayet edilmeden açılan davalar reddedilebilmektedir. Bu durum malikler açısından zaman ve maliyet kaybına sebebiyet vermektedir. Bu sebeple ilgili dava süreçlerinin başından sonuna kadar kira hukuku alanında uzman avukatlar vasıtasıyla yürütülmesi gerek ev sahipleri/malikler gerekse kiracılar bakımından önemli hak kayıplarının önüne geçecektir.Kira avukatı hizmeti almak, Kira Hukuku alanındaki hizmetlerimizin içeriği hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
